오세훈 서울시장은 재보궐 선거 부동산 공약으로 5년 안에 총 36만 호의 신규 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 세부 내용은 민간 중심 재개발, 재건축 활성화 통한 18만 5천 호 공급, 도심 저층 주거지 내 타운하우스 3만 호 공급, 장기전세주택을 계승한 ‘상생 주택’ 7만 호 공급 등입니다. 이를 위해 한강변 35층 규제를 폐지하고, 서울시 주거지역 용적률을 상향하고 일반주거지역 7층 이하 규제도 없애겠다고 약속했습니다. 이에 따라 서울시의 부동산 시장에도 많은 변화가 생겨날듯합니다. 이번 포스팅에서는 오세훈 서울시장의 당선으로 서울시 부동산 및 주택 공급이 어떻게 바뀔지 그 전망을 오세훈 시장 부동산 정책을 통해 알아보겠습니다.
오세훈 부동산 정책 1. 민간 재건축, 재개발 독려
오세훈 시장은 주택 공급 속도를 높이기 위해 필요한 요소로 규제 완화와 민간 개발 독려를 꼽았습니다. 현재 정부가 자꾸만 부동산에 개입하려다 보니 시장에 부작용이 발생했다는 것이 그 이유입니다. 공공에서 부동산 개발을 주도하려고 하는 것은 '되도록 많은 이익을 빼앗아간다는' 신호이기 때문에 좋은 결과가 나올 수가 없다는 주장입니다. 게다가 이번 정부는 수시로 부동산 정책의 원칙과 방법을 바꾸는 바람에 이미 시장의 신뢰를 잃었다고 지적했습니다. 따라서 민간에서 재건축과 재개발을 진행할 수 있도록 독려해야 한다는 것이 오세훈 시장의 입장입니다. 이를 통해 18만 5천 호 공급을 기대한다고 합니다.
구체적인 규제 완화 기준과 관련해서는 용적률 완화, 높이규제 완화 등을 예로 들었습니다. 또한 재정비 사업에서 기준이 되는 주택 노후도, 접도율, 호수밀도 등의 지표에 대한 규제를 완화함으로써 민간이 빠르게 재개발을 할 수 있도록 해야 한다고 밝혔습니다. 이처럼 민간 주도 재건축, 재개발로 주택 공급 속도를 높이려는 의도는 좋으나, 실효성에는 의문이 제기되고 있습니다. 일단 주거지역 용적률 상향, 2종 일반주거지역 7층 이하 규제 폐지 등 서울시 도시계획위원회의 의결이 필요한 규제는 변경이 어렵다고 합니다. 재보궐 선거로 당선된 오세훈 시장의 임기는 1년 남짓이므로 그 사이 규제 완화를 밀어붙이기엔 무리가 있을 수도 있습니다.
설령 규제가 완화된다고 하더라도, 시점에 따라 실효성 여부가 갈릴 수 있습니다. 공공이 직접 시행하거나 조합과 손잡고 진행하는 재개발, 재건축 등 공공재정비 사업에 참여할지 여부는 조합원들의 뜻에 달려 있기 때문입니다. 또한, 사업 제안과 인허가 등 행정 절차는 시청이 아닌 구청에서 이뤄지는 경우가 대부분입니다. 이러한 상황에서 내년에는 대통령 선거까지 예정되어 있습니다. 재건축 초과이익 환수제 등 규제가 풀리기를 기다렸다가 민간사업으로 진행하자는 의견과 2·4 대책(서울시 내에서 2025년까지 32만 호의 주택을 공급하기로 한 정부의 ‘2·4 공급대책’)에 따른 공공 방식이 낫다고 주장하는 의견이 충돌할 수 있습니다.
오세훈 부동산 정책 2. 한강 르네상스 사업 부활
오세훈 서울시장은 지난 재임기간동안 한강 공공성 회복 선언, 소위 한강르네상스 사업을 내놓은 바 있습니다. 그 핵심 골자는 한강변의 높이 규제를 35층에서 50층으로 완화하는 것입니다. 이를 통해 주택 공급 수를 늘리고 한강변에 스카이라인을 형성하는 것이 목표입니다. 이번 선거운동 기간에도 한강 르네상스 프로젝트를 재가동할 방침임을 시사했습니다. '한강변 아파트 35층 이하' 규제를 정말로 재정비한다면 한강변 일대 개발에 가속도가 붙게 됩니다. 즉, 오세훈 부동산 정책의 핵심인 규제 완화를 통해 실거주 수요를 늘리면서 한강권 일대도 개발하는 일석이조의 효과를 거둘 수 있습니다.
이에 따라 한강변에 있는 아파트들은 가격이 오르고 수혜를 받을 거라는 예측이 나오고 있습니다. 대표적인 예로 여의도 대교아파트 1동 전용 151㎡(3층)는 서울시장 선거 당일인 지난 7일 하루새 매도호가가 2억 원이나 뛰었습니다. 2개월 전과 비교했을 때에는 호가가 6억 5000원 오른 셈입니다. 대교 아파트는 47년 차 된 건물로, 공작, 광장, 목화, 미성 등 다른 오래된 여의도 아파트들처럼 재건축을 추진 중입니다.
광진구 자양동, 성북구 장위동 일대 단독, 다세대주택 시장도 한강 르네상스 프로젝트의 수혜 지역으로 꼽힙니다. 특히 장위 뉴타운은 한 때 서울시 최대 뉴타운으로 주목을 받았습니다. 하지만 박원순 전 서울시장이 '뉴타운 출구전략'을 실시함에 따라 전체 15개 사업구역 중 6곳이 재개발 구역에서 해제됐습니다. 오세훈 시장은 이번 재보궐 선거 운동 기간에 장위 뉴타운을 여러 차례 방문했고, 이는 한강 르네상스 사업의 부활을 암시하는 행보로 보입니다.
오세훈 부동산 정책 3. 장기전세주택 계승, 상생주택 7만 호 공급
과거 오세훈 서울시장은 서민들의 집값 부담을 덜기 위해 장기전세 아파트를 도입했습니다. 그러나 변창흠 장관이 SH 사장이던 시절, 재정적인 부담을 이유로 이 제도는 거의 폐지되었습니다. 게다가 박원순 전 서울 시장은 사업성이 낮다는 이유로 그나마 있던 물량도 많이 줄였습니다. 이에 대해 오세훈 서울시장은 최근 들어 현 정부에서 약속 중인 임대사업이 과거 자신의 장기전세 아파트와 유사한 형태라고 일침을 놓았습니다. 그리고 이번 재보궐 선거 기간 동안, 상생 주택 제도를 통해 5년 안에 기존 장기전세주택 공급량의 2배를 추가 공급하겠다는 공약을 내세웠습니다.
오세훈 시장은 장기전세주택을 공급하기 위한 가용토지를 ‘상생 주택 제도’를 통해 확보하겠다고 밝혔습니다. 이는 공공토지만으론 공급에 한계가 있으므로 도심 곳곳에 방치되고 있는 민간토지를 활용하기 위한 제도입니다. 상생 주택은 이러한 민간 소유 토지를 임대해 서울시가 주택을 짓는 방식입니다. 토지를 제공하는 민간에는 최소 20년 동안 토지 임대료 지급, 재산세 감면, 용적률 상향 등의 인센티브를 제공할 예정입니다. 민간 토지 임차형으로 건설된 상생 주택은 청년과 신혼부부를 위해 장기전세주택으로 공급할 계획이라고 합니다. 이러한 상생주택의 존재야 말로 오세훈 부동산 정책의 핵심이라고 할 수 있습니다.
그러나 이러한 방식은 현실성이 떨어진다는 지적도 많습니다. 민간 토지를 서울시가 활용하면 사유재산권이 제한되므로, 그 전에 토지 소유자와 인센티브를 협의하는 과정이 필요합니다. 이 과정에서 의견 차이를 조율하는데 많은 시간이 투자될 것이라는 예측입니다. 또한, 임기가 빠듯한 오세훈 시장이 빠른 주택 공급을 위해 임대료 과다 책정 등 토지 소유주에게 과도한 특혜를 줄 수 있다는 우려도 있습니다. 이와 함께 수요 없는 땅에 물량만 제공하게 될 거라는 전망도 있습니다. 개발되지 않고 남겨진 땅은 투자 가치가 낮아 방치된 땅일 가능성이 있기 때문입니다.
오세훈 부동산 정책 4. 이웃이 함께 추진하는 모아주택
모아주택은 좁고 열악한 주거지역을 빠르게 정비하기 위한 소규모 정비사업입니다. 문재인 정부가 공공 재개발 및 재건축을 고집하는 상황에서 대규모 민간 주택정비사업은 어렵다고 판단했기 때문에 이러한 제도를 제안했다고 합니다. 여러 가구가 이웃 간의 사업 추진 동의를 얻어 함께 정비 계획을 제출하면, 용적률 인센티브를 주는 것이 핵심입니다. 참여 가구 수가 많을수록 용적률이 올라가므로, 넓어진 공간을 활용해 지하 주차장을 설치하거나 월세를 놓는 등의 혜택을 얻을 수 있습니다.
오세훈 부동산 정책의 주요 요소 중 하나인 민간 주도 재건축을 가장 가시적으로 보여줄 수 있는 사례가 바로 이 모아주택이라고 할 수 있습니다. 모아주택 제도는 저층 주거지의 초소형 다세대 주택 양산을 막고, 일정규모 이상의 양질의 주택을 공급할 수 있는 점이 장점입니다. 또한 참여자들에게는 기존에 살던 동네에 이웃과 함께 그대로 살 수 있는 효과가 있습니다. 여러 채의 집을 모아 도심형 타운하우스로 재탄생시킴으로써 주거의 질을 올리는 효과도 기대됩니다. 모아주택을 통해 공급할 물량은 일단 3만 호로 책정되어 있습니다.
정리하며
위에 정리한 부동산 정책 외에도, 오세훈 시장 체제의 서울시는 기존 서울시의 주택 공급 계획을 계승합니다. 주택 시장이 안정화될 때까지는 민간의 혼란을 최소화하기 위함입니다. 위에 정리한 민간 중심 재개발, 재건축 활성화, 상생주택 공급, 모아주택 제도가 원활히 진행된다면 서울 시내 주택 공급 문제를 해결할 수 있을 것으로 보입니다. 또한, 오세훈 시장은 이처럼 서울 도심 안에서 주택 공급을 위해 여러 노력을 할 수 있는 상황이므로, 그린벨트는 최대한 보호해야 한다는 조심스러운 입장을 밝혔습니다. 주택 공급 속도를 묻는 질문에 오 시장은 바로 재건축, 재개발 규제를 완화하면 1-2년 내에 가속도를 붙일 수 있는 곳이 8-9만 가구 정도 된다고 답했습니다. 빠르고 합리적인 제도 정비로 주택 시장이 안정화하기를 기대해보면 좋을 것 같습니다.
댓글